降息难以振兴中国房地产市场，高盛预测房价底部或在2027年
从2024年秋季至2025年，市场上出现了一个引人注目的现象：全球范围内各国纷纷进入降息周期，而国内的贷款市场利率（LPR）却不断降至历史新低。同时，认房不认贷、存量房贷下调等政策接连实施，然而二手房挂牌数量依然屡创高峰，房价的下滑趋势并未因货币宽松而终止。到了2026年9月，美联储再次加息，外部宽松环境随之消失，人们逐渐意识到仅靠降息政策难以启动楼市。9月底，中央发布了全国性房贷贴息政策，并于10月1日正式实施，标志着中央财政首次直接向商业房贷提供补贴。财政政策替代货币政策的角色，对当前市场产生多大影响，以及普通民众如何理解当下楼市的现实，成为了重要话题。
第一，货币工具的边际效应减弱，降息的吸引力已难以促进购房需求。回顾过去两年的市场变化，自2024年9月推出的政策组合拳后，一线城市曾出现短暂的成交热潮。特别是在当年11月，成交量环比猛增30%，中介朋友圈里充满了成交喜讯，大家一度认为市场已迎来转机。然而，这种热度仅持续到2025年春季，随后二季度成交量又开始下滑。此后，央行再次两次降低LPR，但政策效果却愈发微弱。例如，贷款100万、30年等额本息的情况下，利率每下降0.25个百分点，月供仅减少140多元。在如上海、深圳这样的一线城市，动辄七八百万的房价，这点月供的减免甚至不足以覆盖物业费。而尽管利率不再往上调，仍难以改变人们对是否购房的决策。居民的杠杆率已稳定在62%左右，愿意再加杠杆的家庭数量有限，加上近年来就业市场和收入预期的变化，人们对负债持更为谨慎的态度。有研究指出，当前国内楼市面临的困境表明，货币政策的边际效力接近无效。8月份70个城市的房价数据显示，新房与去年相比下跌3%，且环比已连续三个月保持负0.1%，与高盛的预测相符。即便进一步降息，也难以改变大众的预期。
外部经济环境也为货币政策施加了制约。9月的美联储FOMC会议上宣布加息，美国国债收益率持续保持在5%附近，中美利差再次扩大。这表明，国内仅靠降息刺激楼市的空间已被压缩。由于货币政策的空间受到限制，财政补贴政策就变得尤为重要。
第二，明确10月起实施的房贷贴息政策，谁能享受这项红利。9月29日，三部门联合发布声明，确认居民购房贷款贴息政策的细节，这一政策暂定实施一年。许多人第一时间认为这将使购房成本降低，但这一财政红包有着明确条件，并非人人可得。要获得贴息，需满足三个条件：必须是先购房的首套房新发放的商业贷款；房屋建筑面积不得超过120平方米；房屋总价也不能超过150万元。贷款最高可达100万，享受年利率贴息1%的优惠，补贴期限最长为5年。官方测算显示，若满足全部条件，最多可节省近5万元的利息。新房与二手房均适用，但公积金贷款和存量房贷置换则不在补贴范围内。申请流程相对简单，通过银行正常申请贷款，签署授权后，贴息会自动扣除，无需额外申请，银行会进行自动审核。
这一政策门槛直接影响了受益人群。在北上广深这样的核心城市，150万总价位的房源基本只能在偏远地区找到；而在上海内环或北京朝阳等地，实际刚需房源的价位远高于这个红线，绝大多数刚需家庭与该政策无缘。真正适用于这项政策的，主要是一些普通的二线城市的近郊以及三、四线城市、县城的刚需房源。有机构调查显示，二线及以下城市约有70%的二手房和近一半的新房符合政策门槛，而一线城市符合条件的新房比例则极低。简而言之，这项政策并非普适性刺激，而是定位为积极支持普通工薪阶层、新市民和刚入职的年轻人的刚需，主要面向总价不高的普通住宅，而高端房产及改善型大户型则不在政策覆盖范围内。财政出资，直接抹平部分利息成本，相当于在一定程度上减轻了刚需购房者的实际贷款负担，但并不解决房价过高的根本问题。
第三，政策或能支撑短期成交，但难以逆转深层次市场矛盾。贴息政策的推出将部分缓解购房负担，短期内可望推动符合条件的房源成交，但我们不应高估其改变市场趋势的能力。如今楼市面临的压力，绝非利率过高所致。人口基本面已成为我们无法规避的现实。2024年结婚登记人数仅为610万对，创下改革开放以来的新低，而出生人口也已连续八年下降。城镇化率突破65%之后，进城购房人群正在减少，加之快速老龄化，购房的刚性需求在不断缩减。韩国和日本也经历过类似阶段，当购房基数减小时，单靠降低利息优惠是无法再创造购房需求。
市场人心变化已然显著。2021年高位购房的家庭不少已账面亏损数十万，许多二手房挂牌时常需要长达两三年才能成交。贝壳和链家的挂牌数量持续上升，房产投资不再是稳赚不赔，观望与讨价还价已成为市场的常态。中介圈流传的信息显示，某些区域的看房人数是实际成交的五倍，虽然愿意去看房，但在做出决定时却格外犹豫。甚至在租房市场中，核心城市的一些商圈租金出现小幅回落，空置率上升，租金收益也未能跑赢大额存单，房产投资的吸引力持续降低。
楼市的分化趋势愈加明显。上海依靠高端改善型需求及外来高净值人群，依然能维持新房同比上涨；北京和深圳主要稳住核心地段的房价，而广州一些外围区域则跌回至2017年水平。二线城市内部冷热不均，三四线城市由于人口流出房价压力更为明显。对那些面临人口不断流出地区而言，核心矛盾不在于月供高低，而是其他深层次问题。
